"원금은 무조건 보장하고 매월 확정 수익을 제공하겠다고 하여 퇴직금 전액을 투자하였습니다. 그런데 수개월 후 연락이 두절되었습니다. 사기 피해를 입은 제 자금을 회수할 수 있겠습니까?"
부동산 시장이 불안정할수록 '고수익', '원금 보장' 등의 달콤한 문구로 투자자를 현혹하는 사기 범죄가 증가합니다. 평생 축적한 자산을 상실할 위기에 처하였으나, 막상 어떠한 방법으로 대응하여야 할지 난감해하는 피해자들이 많습니다.
본고에서는 부동산 투자 사기의 대표적인 유형과, 피해금을 회수하기 위한 가장 효과적인 법적 대응 방법(민·형사)을 정리하고자 합니다.
사기 피해를 입은 경우 감정적 호소만으로는 문제가 해결되지 않습니다. 가장 중요한 것은 상대방에게 법적 압박을 가하고 재산을 보전하는 것입니다.
형사고소: 사기죄로 고소하여 상대방에게 형사 처벌의 압박을 가합니다. 이는 합의를 유도하여 피해금을 회복하는 강력한 수단이 됩니다.
민사소송(손해배상청구): 불법행위로 인한 손해배상을 청구합니다. 이때 핵심은 소송 제기 전에 상대방이 재산을 은닉하지 못하도록 '가압류' 등 보전처분을 선행하는 것입니다.
사기 수법에 따라 소송의 대상이 달라집니다. 주범뿐만 아니라 공모자들에게도 책임을 추궁하여야 회복 가능성이 높아집니다.
수익보장형 분양 사기: "분양이 되지 않으면 당사가 재매입하겠다"고 허위로 고지한 경우입니다. 시행사 법인은 실체가 없는 경우가 많으므로, 이를 주도한 시행사 대표 개인에게도 불법행위 책임을 물어야 합니다.
명의대여 중개 사기: 자격이 없는 사기범이 공인중개사 간판을 이용하여 영업한 경우입니다. 이때는 명의를 대여한 '실제 공인중개사'에게도 사용자 책임 및 명의 대여 책임을 물어 배상받을 수 있습니다.
유사수신(다단계) 사기: 허가 없이 투자금을 모집한 경우입니다. 주범은 물론, 피해자에게 투자를 권유하고 유인한 직원(모집책)들도 공동불법행위자로 포섭하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
법원은 '사기'와 '단순 투자 실패'를 엄격히 구별합니다.
만약 구체적인 기망(속임수) 행위 없이, 단순히 "수익이 발생하면 분배하자"는 취지의 계약이었다면, 법원은 이를 '단순 투자 약정'으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 "투자의 위험은 투자자 본인이 부담하여야 한다"는 원칙에 따라 청구가 기각될 수 있습니다. 따라서 상대방이 허위 정보를 제공하였거나 실현 불가능한 약속을 하였다는 점을 입증하는 것이 승소의 핵심입니다.
부동산 투자 사기는 신속한 대응이 생명입니다.
피해자가 우왕좌왕하는 사이 범인들은 재산을 현금화하여 은닉하기 때문입니다.
피해를 인지한 즉시 계약서, 입금 내역, 주고받은 문자 메시지나 녹취 등 증거를 확보하십시오. 그리고 이것이 단순한 투자 실패가 아니라 치밀하게 계획된 '사기 범죄'임을 법리적으로 입증하여야 합니다.
소중한 자산을 보호하기 위하여, 형사 고소와 가압류를 포함한 종합적인 법적 대응을 즉시 개시하시기 바랍니다.
