"금전 채무 이행을 청구하는 소송을 제기하였더니, 상대방이 갑자기 자신의 토지에 수억 원 상당의 근저당권을 설정하였습니다. 재산을 은닉하려는 것으로 보이는데, 이를 말소할 수 있겠습니까?"
채무자가 채무 이행을 회피하기 위하여 지인과 공모하여 허위로 근저당권을 설정하거나, 위조 서류로 채권자도 모르는 사이에 채무가 등기부에 기재되는 경우는 실무상 빈번하게 발생합니다. 본고에서는 이러한 '허위 채권'을 말소하는 근저당권말소소송의 핵심 법리와 승패를 결정하는 전략을 검토하고자 합니다.
근저당권은 금전 채권을 담보하기 위하여 존재하는 것으로, 법적으로는 이를 '부종성'이라고 칭합니다. 즉, 실제로 발생한 채권이 존재하지 않는다면 근저당권 역시 존재할 수 없다는 의미입니다.
따라서 다음과 같은 경우, 등기부에 기재된 근저당권은 원인 무효가 되어 말소 대상이 됩니다.
피담보채권 부존재: 애초에 금전 소비대차 관계 자체가 존재하지 않는 경우
통정허위표시: 당사자 간에 합의하여 채권이 존재하는 것처럼 외관만 형성한 경우 (민법 제108조)
그러나 "이는 허위입니다"라는 주장만으로는 법원을 설득할 수 없습니다. 법원은 구체적인 정황 증거를 종합하여 판단합니다.
법원이 '허위'라고 판단하는 대표적인 정황은 다음과 같습니다.
의심스러운 시기: 채권자의 소송 제기 직후에 근저당권이 설정되었는가?
특수 관계: 채무자와 근저당권자가 가족, 친척, 또는 밀접한 관계에 있는가?
금융 거래 기록의 부재: 거액의 금전 거래가 있었음에도 통장 거래 내역이 존재하지 않는가?
수원지방법원 판결(2023가단11448)
소송 제기 직후 지인에게 고액의 근저당권을 설정하였으나 실제 금전 거래가 있었음을 입증하지 못하여 말소 판결이 선고되었습니다.
소송의 결과는 '입증'의 성공 여부에 따라 결정됩니다.
가. 승소 사례 (허위 입증 성공)
상대방이 동업 비용 분담을 회피하기 위하여 형식적인 차용증을 작성하여 경매를 신청한 사건에서, 법원은 이를 '통정허위표시'로 판단하고 등기 말소를 명하였습니다.
나. 패소 사례 (선의의 제3자 보호)
명의신탁된 부동산을 수탁자가 제3자에게 무단으로 근저당권을 설정한 경우입니다. 제3자가 명의신탁 사실을 알지 못하고 금전을 대여한 경우(선의), 그가 적극적으로 배임 행위에 가담하였다는 사실을 원고가 입증하지 못하는 한 등기는 유효하게 존속됩니다.
본 소송의 가장 강력한 전략은 '입증 책임의 전환'입니다. 등기는 기본적으로 적법한 것으로 추정되므로 원고가 그 무효를 입증하여야 합니다.
그러나 원고가 "피담보채권 자체가 존재하지 않는다(피담보채권 부존재)"고 명확히 주장하여 다투게 되면, 상황이 변경됩니다.이 경우 상대방(근저당권자)이 "실제로 금전을 대여하였다"는 사실을 입증하여야 합니다.
실제 거래 내역이 존재하지 않는 허위 근저당권인 경우, 상대방은 이러한 입증 과정에서 패소하게 됩니다.
자신의 재산에 부당한 부담이 설정되었거나, 채무자가 재산을 은닉하기 위하여 허위 등기를 경료한 경우 지체 없이 대응하여야 합니다. 허위 근저당권 소송은 "금전 거래가 실제로 존재하지 않았다"는 점을 입증하는 것이 핵심입니다.
당사자 간의 관계, 설정 시점의 부자연스러움을 지적하고, 상대방에게 '금전 대여의 증거를 제시하라'고 요구하는 전략적 접근이 필요합니다.
복잡하게 얽힌 등기 문제도 법률 전문가와 함께라면 해결하여 소중한 재산권을 보호할 수 있습니다.
