상가나 오피스텔을 임대한 경험이 있는 임대인이라면 한 번쯤 겪거나 들었을 수 있습니다.
임대차계약이 만료되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않고 계속 점유하는 상황 말입니다.
“계약은 끝났는데 왜 계속 남아 있는 거죠?”
“퇴거 요구를 무시하는데도 강제할 방법은 없나요?”
이번 글에서는 임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 언제 ‘불법’이 되는지,
그리고 그에 따른 손해배상 및 명도소송 전략까지 실무 중심으로 정리해드립니다.
임대차계약이 종료되었다고 하더라도, 임차인의 점유가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.
그 이유는 민법상 ‘동시이행항변권’ 때문입니다.
즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 상태라면, 임차인은 “보증금 받을 때까지는 건물을 인도하지 않겠다”고 주장할 수 있습니다.
이 경우 임차인의 점유는 불법이 아니라, 정당한 권리 행사로 간주됩니다.
문제는 임대인이 보증금을 반환했거나, 연체 차임 등을 공제한 결과 반환할 금액이 없어진 상태인데도 임차인이 계속 건물에서 버티는 경우입니다.
이때부터는 임차인의 점유가 법적 정당성을 상실하게 되며,
이는 과실에 의한 불법점유(부당이득 또는 불법행위)로 판단될 수 있습니다.
임대인은 이 경우 다음과 같은 대응이 가능합니다:
·명도소송 제기 (부동산 인도 청구)
·손해배상청구 (월차임 상당의 점유이익 반환)
·점유이전금지가처분 신청 (강제집행 실효성 확보)
실제 사건 중, 한 식당 운영 임차인이 계약 종료 이후에도 가게를 비워주지 않은 사례가 있었습니다.
임대인은 연체차임을 공제한 후 보증금을 법원에 공탁하고, 명도와 손해배상청구를 함께 제기했습니다.
대법원은 이 사건에서 다음과 같이 판단했습니다:
“보증금 공탁으로 동시이행항변권은 상실되었으며, 이후의 점유는 정당한 권한 없이 이루어진 불법점유에 해당한다.”
결과적으로 임차인은 불법점유 기간 동안의 손해배상(월세 상당 손해)을 물어야 했습니다.
불법점유 주장을 하기 위해선, 몇 가지 중요한 요건을 사전에 갖춰야 합니다.
무작정 “계약 끝났으니 나가라”는 주장만으로는, 오히려 소송에서 불리할 수 있습니다.
보증금 반환의무 이행 여부
→ 연체 차임 등을 공제한 후, 잔액이 있다면 반환 또는 공탁이 필요합니다.
계약 종료 사실 입증
→ 계약기간 만료일, 해지통보 내용증명, 연체 내역 등 종료 사유 입증 필수
임차인의 점유 실태 확인
→ 영업 지속, 물건 방치 등 사용 실태를 사진이나 영상으로 입증해두는 것이 좋습니다.
이러한 요건이 갖춰져야만 법원에서 ‘불법점유 상태’로 인정받고,
손해배상 및 인도청구가 받아들여질 가능성이 높아집니다.
명도소송은 다음과 같은 복잡한 절차를 수반합니다:
·점유이전금지가처분 (제3자에게 점유 넘기는 것 방지)
·본안소송 (부동산 인도 및 손해배상)
·강제집행 절차 (집행관과 강제 퇴거 집행)
여기서 가장 중요한 것은, 보증금 반환 여부와 명확한 해지 사유, 그리고 정당한 퇴거 요구의 근거입니다.
소송 전략 없이 명도만 요구하면 패소하거나, 강제집행이 불가능해질 수 있습니다.
임대차계약이 끝났음에도 임차인이 계속 점유하고 있다면, 그 점유가 정당한지 불법인지의 경계선은 ‘보증금 반환 여부’에 달려 있습니다.
보증금을 정산했음에도 불구하고 버티는 임차인이라면, 불법점유자로 간주하여
손해배상과 강제퇴거 절차를 본격화해야 합니다.
다만, 이 과정은 계약 해석, 공제 정산, 증거 정리 등 법률적 판단이 복합적으로 개입되는 영역이므로,
단순 대응보다 전문가의 조력을 받아 소송 구조를 설계하는 것이 시간과 비용을 줄이는 지름길입니다.
