종중 재산, 왜 일반 부동산과 다를까?‘종중 재산’은 특정 가족 집단의 공동 재산으로,통상적인 개인 명의의 부동산과는 법적 성격이 다릅니다.종중 재산은 '총유(總有)' 에 해당하며,이는 각 종중원이 일정 지분을 가진 공유와는 달리,개별 종중원이 자신의 몫을 주장할 수 없는 집단적 소유 형태입니다.이 때문에 종중 재산을 처분하려면 반드시 종중규약이나 종중총회의 적법한 결의가 있어야 합니다.단 한 사람, 대표자 한 명이 마음대로 팔 수 없는 구조입니다.그런데 실제 거래 현장에서는 이런 요건을 갖추지 못한 채 종중 토지가 매매되는 경우가 종종 있습니다.문제는 등기까지 마쳤더라도, 사후에 종중 측이 “총회 결의가 없었다”며 소유권이전등기 말소 소송을 제기할 수 있다는 점입니다.총회 결의 없이 이뤄진 매매, 무효 + 동시이행 판결 사례사례 요약:종중 토지를 총회 결의 없이 매도했고, 매수인들은 각자 지분에 따라 소유권 이전등기를 완료했습니다.이후 종중은 계약의 무효를 주장하며, 등기 말소 소송을 제기했습니다.법원의 판단 “종중 재산은 총유에 속하므로, 정관이나 총회 결의 없는 처분행위는 법률상 무효다.”하지만 동시에, 매수인이 대금을 반환받을 권리도 인정했습니다.즉, 법원은 다음과 같이 판결했습니다.매수인은 매매대금 13억 원을 돌려받고 종중은 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있다.이러한 판결은 “동시이행”의 원칙을 따른 것으로, 매수인이 대금을 돌려받기 전까지는 종중도 등기 말소를 강제로 요구할 수 없음을 의미합니다.실무 포인트 : 종중 규약 확인 없이 토지 매수는 매우 위험하지만 등기까지 마친 경우, 대금반환을 조건으로 등기 말소 가능.종중이 아니라 개인이 돈을 받은 경우, 누구에게 책임을 물어야 하나?사례 요약:종중의 실제 대표자도 아닌 일반인이 종중 소유 토지를 매도하고 매매대금을 개인 명의로 수령했습니다.매수인은 종중과 그 개인 모두를 상대로 부당이득 반환청구를 제기했습니다.법원의 판단 “종중은 이 계약의 당사자도 아니고, 매매대금 수령 주체도 아니다.따라서 부당이득 책임은 개인에게만 있다.”실무 포인트 : 계약 당사자가 종중이 아니라면, 종중에 청구 불가 대금을 실제 수령한 자만이 반환 책임을 진다.명의자와 실질 거래 당사자가 다른 경우 주의 필요대표자가 계약·대금 수령한 경우, 종중도 책임을 질 수 있다사례 요약:종중 대표자가 총회 결의 없이 종중 재산을 매도하고 매매대금을 직접 수령한 사례입니다.법원의 판단 “대표자의 행위는 외관상 종중의 업무로 보일 수 있고,따라서 종중은 대표자의 불법행위에 대해 민법상 사용자책임(민법 제756조) 을 진다.”→ 종중은 매수인에게 불법행위에 따른 손해배상 책임을 지게 되었습니다.실무 포인트: 대표자의 행위가 직무 범위 내라면 종중도 책임 있음대표자의 '외형상 권한'이 중요한 판단 기준 매수인은 대표자를 믿고 거래했더라도 종중에게 책임을 물을 수 있음전매가 이뤄졌는데도, 처음 매매가 무효로 된 경우는?사례 요약:A가 종중 토지를 매수한 후,B에게 다시 매도하여 전매가 이루어졌습니다.하지만 종중은 A와 B 모두를 상대로 매매 무효 소송을 제기했고, 법원은 이를 받아들였습니다.결국 최종 매수인 B는 소유권등기를 말소당했습니다.이에 B는 A를 상대로 매매대금 반환소송을 제기했습니다.법원의 판단 “등기 말소로 인해 계약 이행이 불가능해졌고,따라서 계약은 해제되며, 원상회복의 일환으로 대금 반환 의무가 있다.”→ A는 B에게 558,751,200원 + 이자를 지급해야 했습니다.실무 포인트: 최초 계약이 무효이면, 전매도 함께 무효. 최종 매수인은 직전 매도인에게 계약 해제에 따른 손해배상 청구 가능종중 재산 매매, 반드시 확인해야 할 사항종중재산을 매수하기 전에는 다음을 꼭 확인해야 합니다.·종중 규약 또는 정관 존재 여부·총회 결의가 실제로 있었는지 (의사록, 회의록 등)·계약 당사자가 진정한 종중 대표자인지·대금 수령 주체가 종중인지, 개인인지이 중 하나라도 명확하지 않다면, 사후에 계약 무효 → 등기 말소 → 손해 발생의 위험이 있습니다.김용일 변호사의 실무 조언종중 재산은 소유 형태의 특수성 때문에 단순 부동산 거래와는 전혀 다른 법적 리스크가 따릅니다.이제라도 아래와 같은 상황에 있다면, 즉시 전문가의 상담을 받아야 합니다.·매매계약은 했는데, 종중에서 계약 무효를 주장하는 경우·매매대금을 돌려받지 못한 채 등기가 말소될 위기에 놓인 경우·대표자 외 다른 종중원이 문제를 제기하고 있는 경우종중전문 김용일 변호사는 다양한 종중 재산 분쟁을 실제로 다뤄온 경험을 바탕으로 계약의 유효성 여부는 물론,매수인의 구제 수단에 대해 실질적 해법을 제시해 드립니다.단 한 번의 자문이, 수억 원 손해를 막을 수 있습니다.지금 바로 상담을 신청해 보시기 바랍니다.
