부동산소송 실전정보

부동산 거래가 활성화 될수록 ‘계약파기’에 따른 계약금 또는 가계약금 반환 문제도 자주 발생합니다.특히 매매계약 체결 전에 일부 금액만 먼저 지급하는 ‘가계약금’의 법적 지위와 반환 가능성은 실무상 많은 분쟁을 낳고 있습니다.이번 글에서는 부동산계약파기시 가계약금 반환이 가능한지, 반환 범위는 어디까지인지, 그리고 계약이 성립되지 않은 경우에는 어떤 법리가 적용되는지 구체적으로 짚어보겠습니다.1. 계약금과 가계약금, 법적으로 구분됩니다계약금은 본 계약 체결 후 지급되는 금액으로, 민법 제565조에 따라 ‘해약금’으로 추정됩니다.가계약금은 정식 계약 체결 전, 거래 의사 표시를 위한 일부 선지급 금액입니다.가계약금이라고 해도 계약의 본질적 사항(매매대금, 대상, 지급조건 등)에 대해 의사합치가 있었다면 계약이 성립한 것으로 보고, 해약금 법리가 적용될 수 있습니다.반대로 매매대금이나 지급 방법 등이 명확히 정해지지 않았다면, 계약 자체가 성립하지 않은 것으로 보아 부동산계약파기시 가계약금 반환에 대해 단순 부당이득 반환 대상으로 처리됩니다.2. 가계약금만 지급된 경우, 매도인이 일방적으로 계약 해제 가능할까?대표적인 대법원 판결을 보면, 매수인이 계약금 1억 1000만 원 중 1000만 원만 먼저 송금한 상황에서, 매도인이 다음 날 2000만 원을 공탁하며 계약 해제를 시도했습니다.대법원은 “계약금 일부만 지급된 상태에서는 해약금에 따른 해제 자체가 불가능하다”고 판단했습니다.즉, 계약금 전액이 지급되기 전까지는 민법상 해약금 규정(계약금의 배액 제공 시 해제 가능)이 적용되지 않는다는 것입니다.즉, 가계약금만 받은 상태에서 매도인이 배액을 지급해도 임의 해제가 성립하지 않습니다.3. 계약 성립 자체가 없었다면? → 단순 반환 (부당이득)가계약금을 지급했다고 해도 다음의 조건 중 하나라도 미충족되면 계약 성립으로 보기 어렵습니다.·매매대금, 중도금, 잔금 지급 시기 등 본질적 요소의 합의가 없음·매수인이나 매도인이 불확정 상태·정식 계약서 미작성 + 핵심 계약 내용이 불명확이 경우는 계약 자체가 성립하지 않았다고 보아, 기지급 금액은 ‘부당이득 반환’의 대상이 됩니다. 즉, 실지급한 금액만 반환받을 수 있으며, 배액 청구나 위약금 청구는 인정되지 않습니다.4. 가계약금 반환을 위해 확인할 3가지계약 성립 여부→ 매매대금, 지급 방식, 목적물 등 필수사항에 대한 합의가 있었는지?가계약금 지급 당시의 명시 내용→ 송금 메모, 문자, 이메일 등 기록 확인일방의 귀책 여부→ 단순 변심인지, 하자 은폐나 기망행위가 있었는지에 따라 반환 가능성이 달라짐5.“가계약금은 반환되지 않는다”는 말은 반만 맞습니다가계약금만 지급한 경우에도 실제 계약이 성립한 경우라면, 민법상 해약금 규정에 따라 반환 범위가 달라질 수 있습니다.반대로 계약이 성립하지 않았거나, 계약금 전액이 지급되지 않은 상태라면, 해약금 논리가 아닌 ‘부당이득 반환’이 적용됩니다.중요한 건 계약의 성립 여부와 계약서 내용, 그리고 거래 경위의 증거 확보입니다.부동산계약파기시 가계약금 반환 문제로 고민하고 계시다면, 가볍게 넘기지 마시고 변호사와 함께 계약 성립 여부부터 꼼꼼히 따져보시기 바랍니다.작은 판단이 수백만 원 차이의 민사소송 결과로 이어질 수 있기 때문입니다.

부동산 실거래 과정에서는 실소유자와 등기 명의인이 일치하지 않는 경우가 종종 발생합니다.이를 흔히 ‘명의신탁’이라고 부르며, 과거에는 절세 목적, 부동산 규제 회피, 신뢰 관계에 기반한 편의 제공 등의 이유로 널리 사용되기도 했습니다.하지만 오늘날 이러한 명의신탁은 원칙적으로 무효이며, 경우에 따라 형사처벌이나 과징금 부과 대상이 될 수 있는 위법 행위로 간주됩니다.그럼에도 불구하고 명의수탁자와의 관계가 틀어져 실소유자가 권리를 회복하고자 할 때, 법적 분쟁이 발생하게 되며 이때 필요한 절차가 바로 부동산 명의신탁 소송입니다.이번 글에서는 명의신탁이 어떤 구조로 작동하는지, 유형별로 어떤 대응이 필요한지, 실소유자의 권리 구제에 어떤 한계가 있는지를 짚어보겠습니다.1. 명의신탁이란 무엇인가명의신탁이란 실질적으로 부동산을 소유한 사람이 다른 사람의 명의로 등기를 해두는 것을 말합니다.예를 들어, A가 자금을 들여 부동산을 매입하면서 B 명의로 등기를 마친 경우, A는 실소유자이고 B는 명의수탁자입니다.겉으로 보기에는 B가 소유자인 것처럼 보이지만, 실제 소유자는 A입니다.문제는 부동산 실명법상 이러한 명의신탁 약정이 원칙적으로 무효라는 점입니다.법적으로는 등기 명의인을 진정한 소유자로 보기 때문에, 실소유자라 하더라도 법적 보호를 받기 어려운 구조입니다.따라서 실소유자가 자신의 권리를 회복하려면 매우 제한된 법적 수단 안에서 전략적으로 소송을 제기해야 합니다.2. 명의신탁 유형에 따른 법적 대응 전략명의신탁은 그 방식에 따라 법적 대응이 달라지며, 주로 양자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁의 세 가지 유형으로 나뉩니다.·양자간 명의신탁은 실소유자와 명의수탁자 간 명시적 약정이 존재하는 경우로, 부동산 매매와 등기 모두 실소유자가 주도하지만, 등기만 수탁자 명의로 한 것입니다.이 경우 등기가 무효로 인정되면 실소유자는 수탁자를 상대로 소유권이전등기 말소청구를 할 수 있습니다.·3자간 명의신탁은 실소유자가 매도인과 매매계약을 체결했지만, 등기만 제3자인 수탁자 명의로 이전된 경우입니다.이 역시 명의신탁 약정은 무효이므로, 법적으로 소유권은 원래 매도인에게 돌아가게 됩니다.실소유자는 매도인을 상대로 직접 소유권이전등기를 청구하거나, 매도인이 수탁자를 상대로 등기를 말소하도록 대위청구를 할 수 있습니다.·계약명의신탁은 명의수탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결했지만, 실제 자금은 실소유자가 댄 경우입니다.여기서 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다.만약 매도인이 이를 인지했다면, 계약과 등기 모두 무효가 되어 실소유자는 말소청구가 가능합니다.하지만 매도인이 이를 몰랐다면, 수탁자 명의의 등기는 유효하게 되고, 실소유자는 단순히 부당이득반환청구만 가능해지는 한계에 직면하게 됩니다.3. 형사처벌과 과징금 리스크까지 고려해야 합니다부동산 명의신탁은 단순한 민사상 권리 관계에 그치지 않습니다.실명법 위반이라는 본질적 문제가 있기 때문에, 과징금 부과나 형사처벌로까지 이어질 수 있습니다.특히 계약명의신탁의 경우, 등기가 유효하다고 판단되면 실소유자의 권리는 사실상 사라지며, 그 피해는 돌이킬 수 없게 됩니다.따라서 단순히 자신이 자금을 댔다고 주장하는 것만으로는 부족합니다.법적으로 소유권을 주장할 수 있는 구조인지, 명의신탁 약정이 어떤 방식으로 체결되었는지를 정확히 따져봐야 합니다.4. 실소유자 권리 회복의 현실적 한계명의신탁 소송에서는 다음과 같은 핵심 쟁점을 사전에 검토해야 합니다.·명의신탁의 유형이 무엇인지 명확히 파악할 것.·말소청구가 가능한 구조인지, 아니면 부당이득반환으로만 대응 가능한 사안인지를 구분할 것.·수탁자와의 약정 내용과 입증 자료가 충분한지를 확인할 것.이 중 어느 하나라도 간과되면, 소송이 기각되거나 권리 자체가 부정되는 결과를 초래할 수 있습니다.특히 수탁자 명의의 등기가 유효한 상황에서는 실소유자의 권리는 이론상 존재할 수 있어도, 실제 구제 수단은 거의 없는 셈입니다.5. 김용일 변호사의 조언부동산 명의신탁 문제는 처음부터 전략적인 접근이 필요합니다.자금 출처와 명의신탁 경위, 수탁자와의 관계, 매도인의 인지 여부 등 모든 요소를 종합적으로 고려해 소송 구조를 짜야 하며, 이러한 과정은 결코 혼자서 해결하기 어렵습니다.권리를 지키기 위한 실질적인 방법은, 명의신탁의 구조를 정확히 분석하고 그에 맞는 법적 대응을 설계하는 데서 시작됩니다.지금 바로 부동산 전문 김용일 변호사의 조력을 받아, 실소유자의 권리를 회복할 수 있는 최선의 전략을 세워보시기 바랍니다.

부동산 매매, 공사계약, 상가 임대차 등 민간 계약에서 가장 흔히 등장하는 조항 중 하나가 바로 ‘위약금’입니다.당사자 간에 “위반 시 계약금 몰수” 또는 “계약금의 배액 반환” 등 손해배상액을 예정해 두는 조항은 분쟁 발생 시 법적 책임을 명확히 하기 위한 장치로 자주 활용됩니다.하지만 실제 분쟁이 발생했을 때, 계약서에 정해진 위약금 전액이 그대로 인정되지 않는 경우도 상당히 많습니다.민법 제398조 제2항“손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 이를 적당히 감액할 수 있다.”민법은 위약금이 곧 손해배상액의 예정이라고 보면서도,그 액수가 지나치게 과도한 경우에는 법원이 직권으로 감액할 수 있도록 규정하고 있습니다.즉, 계약서상 ‘10% 위약금’이라고 명시했더라도, 그 액수가 실제 손해 규모에 비해 과도하다면전부 인정되지 않을 수 있습니다.1. 대법원의 판단 기준은?다수의 판례에서 법원은 위약금 감액 여부를 판단할 때 다음 요소를 종합적으로 고려합니다.·계약 체결 당시 당사자의 협상력과 지위·계약의 성질과 위약금 약정의 동기·계약금 전체 금액에서 위약금이 차지하는 비율·실제로 발생한 손해의 규모·예상 손해와의 차이·거래 관행 및 시장 현실·위약금의 실액 기준 (단순 비율이 아닌 금액 자체의 과도 여부)2. 사례 판결 요약:중도금 전액을 위약금으로 몰수한다는 조항에 대해전체 매매대금의 30% 이상에 해당하는 과도한 금액이었고실제 손해는 거의 없었음에도 전액 몰수 조항이 있었다면,민법 제398조 제2항에 따라 감액이 정당하다는 판결이 내려졌습니다.위약금이 적용되는 다양한 형태실무에서는 ‘계약금’ 외에도 다음과 같은 조항들이 위약금 내지 손해배상 예정으로 간주될 수 있습니다:·중도금 또는 잔금 몰수 조항·공사 지체상금 조항·상가 임대차의 계약해지 시 위약금 고정액 조항·상호 비밀유지위반에 따른 정액 배상조항이러한 약정들도 모두 민법 제398조의 적용을 받아,실제 손해에 비해 과도한 경우에는 감액될 수 있는 여지가 있습니다.3. 실무 주의사항: 계약서 조항만 믿고 소송 제기하지 마세요많은 분들이 계약서에 ‘위약금 조항이 명시되어 있다’는 이유만으로 당연히 받을 수 있을 것이라 기대하지만,실제 재판에서는 ‘정당한 손해배상의 범위인지’ 가 더 중요한 기준입니다.·계약금 외에 추가로 발생한 손해는 무엇인지·해당 위약금이 과연 실제 손해에 비례하는 금액인지·거래 경위상 상대방에게 얼마나 귀책사유가 있는지이 모든 것을 종합적으로 따져야 하며,감액 가능성을 주장하고 싶다면 소송 초반부터 그 논리를 적극적으로 제시해야 합니다.4. 김용일 변호사의 실무 조언·위약금 조항은 무조건적인 구속력이 있는 게 아닙니다.·계약금, 중도금, 정액배상 등 어떤 명목이든 ‘과다하면 감액 대상’입니다.·계약서 문구만 믿고 소송을 제기했다가 오히려 패소하는 사례도 많습니다.·분쟁 가능성이 보일 경우, 계약서 검토 단계부터 감액 가능성 여부를 체크해야 합니다.핵심 요약: 민법 제398조 제2항은 부당한 위약금에 대한 감액 규정·대법원은 계약서 문구보다 실제 손해와의 균형을 중시·위약금은 계약서상의 비율보다 금액의 실질적 과다 여부가 관건·감액 주장은 소송 중 적절한 입증과 논리 전개가 필수위약금 조항은 단지 문구상의 숫자 문제가 아니라,당사자 간 신뢰와 거래 형평을 조정하는 중요한 법적 수단입니다.위약금 감액 여부는 결국 법적 전략의 문제입니다.조금이라도 분쟁이 예상된다면, 계약 해석과 실제 손해액 사이의 간극을 꼼꼼히 검토하고전문가의 자문을 받아 대응하는 것만이 가장 확실한 방어책이 될 수 있습니다.

부동산 거래는 거액의 자금이 오가는 만큼, 계약 해제나 파기 상황에서도 단 한 줄의 문구가 수천만 원의 손해로이어질 수 있습니다.특히 ‘계약금’과 관련된 분쟁은 가장 빈번한 갈등 요소 중 하나입니다.이번 글에서는 약정해제권 행사 시 해약금 기준이 실제 지급된 금액인지, 약속된 전체 금액인지에 관한 대법원 판례와 함께 실무상 주의할 점을 정리해드립니다.1. 민법 제565조와 해약금의 의미민법 제565조는 당사자 일방이 계약금만을 지급한 상태라면, 이행에 착수하기 전까지 자유롭게 계약을 해제할 수 있도록 허용하고 있습니다.·매수인: 계약금을 포기하고 해제·매도인: 계약금의 배액을 반환하고 해제이른바 ‘약정해제권’ 입니다. 계약을 일방적으로 철회할 수 있도록 보장하되, 일정한 금전적 부담을 통해 거래 질서를 유지하려는 장치입니다.2. 대법원 판례: 해약금은 '전체 약정액'이 기준실제 지급액이 아니라 전체 계약금 약정액이 기준이라는 점은 대법원 판례로 확립되어 있습니다.대법원 2014다231378 판결당사자들이 총 1억 5천만 원을 계약금으로 약정했으나, 실제 지급된 금액은 5천만 원에 불과했던 사안.매도인은 실제 받은 5천만 원의 배액(1억 원)만 돌려주면 된다고 주장했으나,대법원은 약정된 계약금 전체(1.5억 원)를 기준으로 해약금 산정을 해야 한다고 판단했습니다.이 판결은 계약금을 일부만 납부하고 거래를 철회할 경우, 실질적으로 계약 해제 비용을 줄이려는 행위를 방지하기 위한 것입니다.즉, 계약서에 명시된 약정 전체 금액이 해약금 기준이 되며, 실제 입금된 금액은 기준이 아니라는 점을 분명히 한 것입니다.3. ‘이행 착수 전’이어야 약정해제권 행사 가능주의할 점은, 약정해제권은 상대방이 아직 의무 이행에 착수하지 않았을 때만 행사 가능하다는 것입니다.‘이행 착수’란?단순한 준비행위가 아니라, 계약상 의무 일부를 실제로 이행하기 시작한 것을 의미합니다.예시:·매수인이 중도금 일부라도 지급한 경우·3등기 이전을 위한 서류를 제출하거나 대출 승인을 완료한 경우이런 상태에서는 더 이상 약정해제권을 행사할 수 없고, 정당한 해제 사유가 필요한 일반 계약 해제 또는 손해배상 청구 절차로 넘어가야 합니다.4. 실무상 놓치기 쉬운 오해많은 분들이 “내가 낸 금액만 기준이면 되겠지” 라고 생각하지만, 이는 명백한 오해입니다.계약서상 약정된 계약금이 1억 원이라면, 그 중 일부만 납부했더라도 해제 시 기준은 전체 금액 1억 원이 되는 것입니다.이 원칙은 단순한 금전 문제를 넘어, 거래 신뢰 유지와 계약의 구속력 확보라는 법적 목적을 실현하는 장치입니다.5. 김용일 변호사의 실무 조언·계약금은 반드시 명확한 문구로 약정하고, 지급 여부와 시점도 기록으로 남겨두십시오.·약정해제권은 이행 착수 전까지만 가능합니다. 자칫 늦게 행사하면 위약책임을 질 수도 있습니다.·일부만 지급한 경우라도, 전체 약정 금액을 기준으로 손해배상 또는 반환 의무가 발생할 수 있다는 점을 잊지 마십시오.마무리하며해약금은 단순히 ‘돌려줄 돈’의 문제가 아닙니다.계약의 신뢰와 법적 구속력, 그리고 손해 분담의 기준점이 되는 중요한 조항입니다.계약을 해제하려는 순간,“정말 이행 착수가 없었는가?”“해약금 산정 기준은 명확한가?”“상대방에게 법적 책임이 발생할 수 있는가?”이 모든 부분을 계약 전과 해제 전 모두 꼼꼼히 점검하셔야 합니다.혼자 판단하기보다, 분쟁 소지를 줄이기 위해서는 반드시 전문가의 검토를 받는 것이 바람직합니다.

“제 명의가 아니라고요? 제가 돈을 내고 사들인 집인데요.”실제로 자주 접하는 상담 중 하나입니다.부동산 명의신탁은 단순한 ‘명의 빌리기’가 아닙니다.재산을 둘러싼 오해, 오랜 신뢰관계의 붕괴, 그리고 복잡한 법적 절차로 이어지는 분쟁의 출발점입니다.이번 글에서는 ‘부동산 명의신탁 해지’를 둘러싼 쟁점과 실무 대응 전략을 설명드리겠습니다.1. 명의신탁, 왜 여전히 문제가 되나?부동산실명법 시행 이후 명의신탁은 원칙적으로 ‘무효’입니다.그럼에도 불구하고 여전히 실제 재산 소유자는 따로 있고, 명의만 다른 사람 앞으로 되어 있는 경우가 적지 않습니다.과거에는·세금 회피·대출 규제 우회·형제자매 간 재산관리 편의등의 이유로 명의신탁이 관행처럼 이뤄졌지만,재산이 실제 명의자에게 귀속될 위험이 있다는 점에서 이제는 단순한 신뢰 문제가 아닌,법적 대응이 필요한 사안입니다.2. 명의신탁 해지, 이렇게 진행됩니다명의신탁 해지를 주장하려면 단순히 "제 거예요"라고 말하는 것만으로는 부족합니다.실소유자임을 법적 증거로 입증해야 합니다.실무상 필요한 요건은 다음과 같습니다:·실소유자임을 입증할 수 있는 자료 확보→ 자금 출처, 매매대금 이체 내역, 등기 경위, 세금 납부 증빙 등·명의자가 반환을 거부하거나 처분하려는 정황이 있을 때는 즉시 가처분 필요→ 처분되면 소유권 회복이 훨씬 어려워집니다.·명의신탁 자체가 불법으로 판단될 경우, 해지가 아니라 ‘무효’를 주장하는 방식으로 소송 진행→ 이때는 소유권이전청구 소송과 함께 실명법 위반 과징금도 염두에 두어야 합니다.3.실제 사례: 친족 간 명의신탁의 함정A씨는 오랜 기간 친형 명의로 된 건물의 관리와 세금 납부를 도맡아 왔습니다.모든 자금도 A씨가 부담했지만, 등기만 형 명의로 되어 있었죠.문제는 형이 “이제 이건 내 거다”라며 반환을 거부하고, 제3자에게 매도하려 한 순간 발생했습니다.A씨는 자금 흐름, 가족 간의 대화 녹취, 각종 관리내역을 정리해 소송에 돌입했고법원은 실질 소유권을 인정해 명의신탁 해지를 받아들였습니다.다만, A씨는 실명법 위반으로 과징금 처분을 받았습니다.핵심 정리:부동산 명의신탁 자체는 무효이지만, 재산 회복을 위해선입증 책임은 실소유자에게 있다는 점을 기억해야 합니다.4. 실무 포인트 – 이렇게 준비해야 합니다·자금 출처 증빙 자료 확보·매수대금 입금 내역·계좌이체 기록, 통장 거래 흐름·등기 경위 정리·언제, 왜, 누구 명의로 등기했는지·명의자의 사용 및 관리 여부·보전처분(가압류·가처분) 선제 조치·명의자가 처분 움직임을 보일 경우, 즉시 법원에 신청·증거 수집 시기·평소 관리하면서 계약서, 통화 녹음, 문자 등 확보해둘 것·분쟁 발생 후 수집하려 하면 늦는 경우가 많습니다.·오래된 가족 간 신뢰 관계·조세 회피와 같은 법 위반 요소·명의자의 처분 가능성·선의의 제3자’ 여부에 따른 소유권 회복 한계이처럼 법률·사실·도덕적 쟁점이 복잡하게 얽혀 있습니다.따라서 사건 초기부터 전체 구조를 파악하고, 전략적으로 입증 구도를 구성해야소중한 재산을 되찾을 수 있습니다.5. 마무리하며부동산 명의신탁 해지는 ‘뒤늦게 억울함을 호소하는 일’로 끝나지 않습니다.법적 소유권을 되찾는 치열한 분쟁 과정이며, 동시에 예방 가능한 분쟁이기도 합니다.이미 상황이 시작되었다면, 더는 미루지 마십시오.지금이 바로 전문가의 조력을 받아야 할 때입니다.

부동산 거래는 단순한 약속 이상의 법적 효력을 갖습니다.하지만 아무리 잘 작성된 계약서도, 예기치 못한 사정으로 당사자 중 한 쪽이 의무를 이행할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.이처럼 이행 자체가 원천적으로 불가능해졌을 때, 과연 매매계약을 해제할 수 있을까요?이번 글에서는이행불능이라는 민법상 개념을 중심으로, 계약 해제가 가능한 조건과 실무상 주의해야 할 점을 정리해드립니다.1. 이행불능이란 무엇인가요?민법상 이행불능이란, 채무자가 계약상 의무를 더 이상 이행할 수 없는 상태를 말합니다.대표적인 사례는 다음과 같습니다:·매도인이 해당 부동산을 제3자에게 넘기고 등기까지 이전한 경우·근저당 말소를 약속했으나, 자력 부족으로 불이행한 경우이러한 경우 매수인은 계약 해제를 주장할 수 있고, 이미 지급한 계약금을 돌려받거나 손해배상도 청구할 수 있습니다.이행불능은 '지체'와 다릅니다.지체는 단순히 기한을 넘긴 상태이며, 일정 기간 최고 후에 해제할 수 있지만,이행불능은 이행 자체가 불가능한 상태이므로 별도 최고 없이도 해제 가능합니다.2. 실무상 이행불능에 해당하는 사례들제3자에게 소유권이전이 완료된 경우매도인이 동일 부동산을 다른 사람에게 매도하고 등기까지 이전한 경우, 기존 계약은 사실상 이행불능 상태가 됩니다.매도인의 자금 부족으로 근저당 말소 불가잔금일까지 근저당을 말소하기로 약속했으나, 매도인이 대출 상환 능력이 없어 말소하지 못하는 경우도 이행불능입니다.단, 잔금일 이전이라면 말소할 여지가 남아 있으므로, 바로 해제하지 말고 '이행 최고'를 먼저 해야 합니다.3. 무조건 해제할 수 있는 것은 아닙니다이행불능이 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다:·상대방의 귀책사유가 있는 경우→ 단순한 외부 사정이나 일시적 곤란만으로는 부족합니다.·말소 기한이 도과된 후에도 이행이 불가능한 상태→ 예: 근저당 말소 기한이 지났고, 매도인이 자력이 없어 더 이상 이행 불가능한 상황·상대방이 명확하게 이행을 거절하는 경우→ “나는 등기 못 넘겨준다”는 식의 의사 표현이 있으면 해제가 훨씬 수월해집니다.4. 대법원의 판단 기준은?다음은 대표적인 판례 요지입니다:“부동산에 근저당이 설정돼 있어도, 매도인이 말소할 능력이 있고, 기한도 남아 있다면 해제 사유가 되지 않는다.”반면,“매도인이 명백히 자력이 없고, 말소가 불가능한 상태라면, 이행불능으로 보고 별도 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다.”즉, 이행지체와 달리 실질적으로 이행이 영구히 불가능한 상태여야 해제가 인정됩니다.5. 실무에서 반드시 확인해야 할 체크포인트·매매계약서에 근저당 말소 기한이 명시돼 있는가?·매도인이 말소를 위한 자력이 있는가?·잔금일 이후까지도 이행이 되지 않는가?·매도인이 이행 거절 의사를 명확히 했는가?·이행을 최고(촉구)한 문서가 존재하는가?이러한 요건을 종합적으로 판단해야만, 계약 해제의 정당성이 확보됩니다.6. 김용일 변호사의 한마디 – 해제 전 반드시 법적 검토를 거치십시오“매도인이 약속을 안 지켰으니 해제하겠습니다.”실제 상담 중 가장 자주 듣는 말입니다. 하지만 해제가 적법하게 인정되기 위해서는·계약상 조항의 성격,·상대방의 귀책 여부,·해제 가능 시점,·이행 최고 요부등을 종합적으로 따져야 합니다.실수로 ‘부당한 해제 통보’를 하게 되면, 오히려 본인이 위약금 배상 책임을 질 수도 있습니다.이처럼 이행불능과 계약 해제 문제는 단순히 계약서를 읽는 것만으로는 판단하기 어렵습니다.계약 해제는 재산권에 직접적인 영향을 미칩니다.섣부른 판단은 피하고, 부동산 계약 분쟁에 대한 실무 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받으시길 권합니다.

상가나 오피스텔을 임대한 경험이 있는 임대인이라면 한 번쯤 겪거나 들었을 수 있습니다.임대차계약이 만료되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않고 계속 점유하는 상황 말입니다.“계약은 끝났는데 왜 계속 남아 있는 거죠?”“퇴거 요구를 무시하는데도 강제할 방법은 없나요?”이번 글에서는 임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 언제 ‘불법’이 되는지,그리고 그에 따른 손해배상 및 명도소송 전략까지 실무 중심으로 정리해드립니다.1. 계약이 끝났다고 바로 불법점유는 아닙니다임대차계약이 종료되었다고 하더라도, 임차인의 점유가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.그 이유는 민법상 ‘동시이행항변권’ 때문입니다.즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 상태라면, 임차인은 “보증금 받을 때까지는 건물을 인도하지 않겠다”고 주장할 수 있습니다.이 경우 임차인의 점유는 불법이 아니라, 정당한 권리 행사로 간주됩니다.2. 보증금 반환이 완료되면 상황은 달라집니다문제는 임대인이 보증금을 반환했거나, 연체 차임 등을 공제한 결과 반환할 금액이 없어진 상태인데도 임차인이 계속 건물에서 버티는 경우입니다.이때부터는 임차인의 점유가 법적 정당성을 상실하게 되며,이는 과실에 의한 불법점유(부당이득 또는 불법행위)로 판단될 수 있습니다.임대인은 이 경우 다음과 같은 대응이 가능합니다:·명도소송 제기 (부동산 인도 청구)·손해배상청구 (월차임 상당의 점유이익 반환)·점유이전금지가처분 신청 (강제집행 실효성 확보)3. 대법원 판례 – 동시이행항변권 상실 이후는 불법점유실제 사건 중, 한 식당 운영 임차인이 계약 종료 이후에도 가게를 비워주지 않은 사례가 있었습니다.임대인은 연체차임을 공제한 후 보증금을 법원에 공탁하고, 명도와 손해배상청구를 함께 제기했습니다.대법원은 이 사건에서 다음과 같이 판단했습니다:“보증금 공탁으로 동시이행항변권은 상실되었으며, 이후의 점유는 정당한 권한 없이 이루어진 불법점유에 해당한다.”결과적으로 임차인은 불법점유 기간 동안의 손해배상(월세 상당 손해)을 물어야 했습니다.4. 임대인이 실무에서 반드시 챙겨야 할 3가지불법점유 주장을 하기 위해선, 몇 가지 중요한 요건을 사전에 갖춰야 합니다.무작정 “계약 끝났으니 나가라”는 주장만으로는, 오히려 소송에서 불리할 수 있습니다.보증금 반환의무 이행 여부→ 연체 차임 등을 공제한 후, 잔액이 있다면 반환 또는 공탁이 필요합니다.계약 종료 사실 입증→ 계약기간 만료일, 해지통보 내용증명, 연체 내역 등 종료 사유 입증 필수임차인의 점유 실태 확인→ 영업 지속, 물건 방치 등 사용 실태를 사진이나 영상으로 입증해두는 것이 좋습니다.이러한 요건이 갖춰져야만 법원에서 ‘불법점유 상태’로 인정받고,손해배상 및 인도청구가 받아들여질 가능성이 높아집니다.5. 명도소송은 단순 ‘퇴거 요구’로 끝나지 않습니다명도소송은 다음과 같은 복잡한 절차를 수반합니다:·점유이전금지가처분 (제3자에게 점유 넘기는 것 방지)·본안소송 (부동산 인도 및 손해배상)·강제집행 절차 (집행관과 강제 퇴거 집행)여기서 가장 중요한 것은, 보증금 반환 여부와 명확한 해지 사유, 그리고 정당한 퇴거 요구의 근거입니다.소송 전략 없이 명도만 요구하면 패소하거나, 강제집행이 불가능해질 수 있습니다.임대차계약이 끝났음에도 임차인이 계속 점유하고 있다면, 그 점유가 정당한지 불법인지의 경계선은 ‘보증금 반환 여부’에 달려 있습니다.보증금을 정산했음에도 불구하고 버티는 임차인이라면, 불법점유자로 간주하여손해배상과 강제퇴거 절차를 본격화해야 합니다.다만, 이 과정은 계약 해석, 공제 정산, 증거 정리 등 법률적 판단이 복합적으로 개입되는 영역이므로,단순 대응보다 전문가의 조력을 받아 소송 구조를 설계하는 것이 시간과 비용을 줄이는 지름길입니다.

상가나 주택에서 임차 생활을 하다 보면, 어느 날 갑작스럽게 다음과 같은 통보를 받게 되는 경우가 있습니다.“건물이 매매되었습니다. 앞으로는 제가 새로운 임대인입니다.”단순히 건물의 주인이 바뀐 것처럼 보일 수 있지만, 임차인 입장에서는 새로운 관계와 계약 조건에 대한 불안이 생기게 됩니다.기존 임대인과 쌓아온 신뢰는 사라지고, 전혀 알지 못했던 제3자와의 임대차 관계가 자동으로 이어진다는 건 결코 가볍지 않은 문제입니다.이번 글에서는 ‘임대인 변경 시 계약 해지가 가능한 경우’와 ‘그렇지 않은 경우’를 구분하고, 임차인이 실무상 반드시 챙겨야 할 핵심 대응 포인트를 김용일 변호사의 시선으로 정리해 드립니다.1. 임대인 변경 시, 계약은 자동 승계됩니다임대차 계약은 기본적으로 채권계약입니다.원칙적으로는 계약 당사자 사이의 신뢰를 기반으로 체결된 것이므로, 일방 당사자가 바뀌는 경우 계약을 종료할 수도 있어야 할 것처럼 보입니다.그러나 상가건물임대차보호법은 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 부여하여,건물 소유자가 바뀌더라도 임대차계약의 효력이 신규 임대인에게 자동으로 승계되도록 규정하고 있습니다.즉, 임차인이 건물 인도 + 사업자등록 요건을 충족한 경우라면, 새 임대인은 기존 계약을 변경하거나 해지할 수 없습니다.계약서에 그런 조항이 없어도 법적으로 자동 승계되며, 임차인은 계속해서 영업을 이어갈 수 있는 권리를 갖게 됩니다.2. 예외적으로 임차인에게도 해지권이 인정됩니다반대로, 임차인에게도 일정한 요건 아래 계약을 종료할 수 있는 권리가 인정됩니다.상가건물임대차보호법의 입법 취지는 임차인의 생업을 보호하는 데 있습니다.임차인이 새로운 임대인과의 계약 관계에 더 이상 신뢰를 가질 수 없다고 판단하는 경우, 일정 요건 하에 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.구체 요건:·새로운 임대인으로의 소유권 변경 사실을 안 날로부터 ‘상당한 기간 내’·기존 임대인에게 ‘이의 제기’ 및 계약 해지 의사를 명확히 통보할 것·보증금 반환은 기존 임대인이 부담이 경우 법원은 임차인의 해지권을 인정하며, 임차인은 계약의 구속력에서 벗어날 수 있습니다.3. 실무상 자주 발생하는 혼란과 타이밍의 중요성실무에서는 다음과 같은 사례가 자주 발생합니다:임차인이 새 임대인에게 기존 조건을 유지하기 어렵다고 하자,· “계약은 자동 승계되므로 해지할 수 없다”는 일방적인 주장을 듣는 경우·반대로, 새 임대인이 기존 계약을 무시하고 새로운 조건을 강요하는 경우·보증금 반환 책임이 누구에게 있는지 불분명한 상태에서 분쟁이 발생하는 경우이러한 혼란은 대부분 ‘타이밍’을 놓쳤을 때 발생합니다.대법원 역시 “임차인이 새로운 소유자를 안 날로부터 상당한 기간 내에 해지 의사를 명확히 표현한 경우, 계약은 종료될 수 있다”고 판단하고 있습니다.따라서, 임대인 변경 사실을 인지한 즉시, 계약 해지 여부에 대한 법적 검토와 의사 표현을 명확하게 진행하는 것이 필수입니다.4. 새로운 임대인의 계약 해지 권한은 제한적입니다그렇다면 새로 건물을 인수한 임대인은 기존 계약을 해지할 수 있을까요?결론부터 말씀드리면, 그 권한은 매우 제한적입니다.신규 임대인이 기존 임차인을 내보내기 위해서는 법률상 정당한 해지 사유가 있어야 하며,대표적인 사유는 임차인의 3기분 이상 차임 연체입니다.단, 여기서 주의할 점은 다음과 같습니다:·기존 임대인과의 채권관계는 자동으로 양도되지 않음·신규 임대인이 연체 채권을 주장하려면, 채권양도 절차가 명확히 이행되어야 함·단순한 소유권 이전만으로는 계약 해지 요건을 충족시킬 수 없음즉, 신규 임대인이라고 해서 기존 계약을 마음대로 변경하거나 종료할 수 없으며, 오히려 보다 엄격한 절차와 해지 요건이 적용된다고 볼 수 있습니다.5. 김용일 변호사의 실무 조언 – 계약 해지 또는 유지를 고민 중이라면임대인 변경이 발생한 경우, 임차인은 다음 사항을 반드시 체크해야 합니다:·내가 대항력 요건(건물 인도 + 사업자등록)을 충족했는가?·임대인 변경 사실을 언제 인지했는가?·계약 해지 의사 표현은 서면으로 명확히 했는가?·보증금 반환 주체는 기존 임대인인가, 신규 임대인인가?·신규 임대인이 주장하는 해지 사유(예: 연체)가 정당한가?이러한 사전 점검 없이 감정적으로 계약 해지를 통보하거나 대응을 미루는 경우, 법적 보호를 받지 못하는 결과로 이어질 수 있습니다.결론 – 임대인 변경 시 계약 해지, 임차인의 권리입니다상가임대차는 단순한 임대차 계약이 아닙니다. 그 공간은 곧 임차인의 생업 그 자체입니다.임대인 변경 시 계약 해지는 자칫 놓치기 쉬운 권리이지만, 법률상 요건을 갖추고 행사하면 임차인의 영업권과 재산권을 보호할 수 있는 강력한 도구가 됩니다.계약을 유지할지, 종료할지, 보증금은 어떻게 회수할지 고민된다면김용일 변호사의 조력을 받아 사전에 법적 타당성을 검토하고, 안전한 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.

“매수인이 계약을 파기했으니, 계약금은 당연히 몰수되는 거 맞죠?”부동산 계약 실무에서 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다.많은 분들이 계약서에 “위약금은 계약금 전액”, “배액 배상한다”는 문구가 있으니 당연히 효력이 있다고 생각하십니다.하지만 실제 분쟁에서 법원이 계약서 문구 그대로 위약금 전액을 인정하는 경우는 의외로 드뭅니다.왜냐하면 이 문제에는 민법상 ‘위약금’, ‘손해배상액의 예정’, ‘해약금’의 개념 차이가 개입되기 때문입니다.이번 글에서는 ‘부동산매매계약서 위약금과 손해배상액의 예정’ 조항이 실무상 어떻게 해석되고 적용되는지, 그리고 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 설명드립니다.1. 계약금은 해약금일 수도, 위약금일 수도 있습니다부동산 매매계약의 계약금은 일반적으로 매매대금의 10% 정도가 설정됩니다.문제는 이 계약금이 법적으로 ‘해약금’ 인지, ‘위약금’ 인지 구분되지 않은 채 사용되고 있다는 점입니다.민법 제565조:당사자 중 일방이 계약금만 포기하거나, 배액을 배상하면 계약을 자유롭게 해제할 수 있습니다.→ 이때 계약금은 ‘해약금’ 으로 기능합니다.그러나 계약서에 “계약금은 위약금으로 간주한다” 또는 “계약 불이행 시 계약금 몰수” 등의 명시적 약정이 있는 경우,→ 이 계약금은 ‘손해배상액의 예정’ 으로 해석됩니다.즉, 단순히 계약금 조항만 있다고 해서 곧바로 상대방의 책임을 추궁할 수 있는 것은 아닙니다.위약금과 해약금의 법적 성격을 구분하지 않으면, 오히려 계약금 전액을 돌려줘야 하는 상황도 발생할 수 있습니다.2. 위약벌과 손해배상액의 예정은 다릅니다계약서상 위약금이라고 기재된 조항은, 대부분 ‘손해배상액의 예정’ 으로 보게 됩니다.민법 제398조 제4항손해배상액의 예정이란, 불이행이 발생했을 때 별도의 손해 입증 없이계약서상 금액을 지급하게 하는 제도입니다.그러나 이것이 곧 벌칙적 성격의 위약벌은 아닙니다.예시: “계약금을 몰수하고, 별도로 손해도 청구한다”→ 일반적으로는 위약벌로 인정받기 어렵고, 예정된 손해배상액만 인정됩니다.따라서 이중 배상을 원한다면, 계약서에 위약벌로 명확히 규정하고,실제 손해를 추가로 입증할 준비가 되어 있어야 합니다.3. 과도한 위약금은 감액될 수 있습니다계약서에 “계약금 전액 몰수” 혹은 “매매대금의 20%를 위약금으로 한다”고 되어 있다고 해도,무조건 전액을 받을 수 있는 것은 아닙니다.민법 제398조 제2항손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우, 법원은 이를 감액할 수 있다.다음과 같은 사정이 있다면 위약금이 감액될 수 있습니다:· 계약 체결 직후, 특별한 준비나 손해가 발생하지 않은 채 파기된 경우· 매도인이 곧바로 다른 매수인을 찾아 거래를 무리 없이 이어간 경우· 매수인의 귀책 사유가 크지 않고, 손해의 실질적 발생이 경미한 경우실제 사례에서도 위약금의 30~50%가 감액된 판결이 다수 존재합니다.4. 위약금 조항이 없다면? 계약금 전액 반환해야 할 수도 있습니다계약서에 위약금 관련 조항이 전혀 없다면, 계약이 불이행되었다 하더라도 계약금 전액을 몰수할 수 없습니다.이때는 단지 ‘실제 손해’ 만큼만 청구할 수 있고, 그 손해는 임대료, 인테리어 상담료, 중개수수료 일부 등으로 제한됩니다.“계약을 파기한 쪽에서 손해를 입혔으니 당연히 계약금을 몰수한다”는 논리는,명확한 위약금 조항이 없으면 법적 근거가 없습니다.5. 김용일 변호사의 실무 조언 – 계약서 작성 시 반드시 점검할 것들부동산 계약서를 작성할 때, 다음 항목은 반드시 확인하시기 바랍니다:·계약불이행 시 위약금 또는 배액 반환 규정이 명확히 기재되어 있는가·계약서 본문뿐 아니라 특약란에도 반복 기재되어 있는가·위약금 기준이 ‘계약금’, ‘매매대금의 일정 비율’ 등으로 구체화되어 있는가·계약 당사자 모두가 해당 조항에 날인 또는 서명을 완료했는가계약 당시에는 단순한 문장처럼 보일 수 있지만, 분쟁이 발생하면 이 한 문장이 수천만 원의 손해를 좌우합니다.결론 – 계약금이 ‘몰수’되는 것은 당연한 일이 아닙니다많은 분들이 "계약을 깼으니 계약금은 당연히 몰수"라고 생각하십니다.그러나 법적 관점에서 위약금은 ‘약정 + 사정’에 따라 감액 또는 반환될 수 있는 항목입니다.계약서를 체결하시기 전, 위약금 조항이 없다면 반드시 보완하시고,