[부동산전문변호사 김용일] 임대인이 상가건물을 철거 또는 재건축하는 것과 관련하여 임차인과 분쟁이 많다. 이번 시간에는 이 경우 임차인이 임대인에게 권리금 보상을 요구할 수 있는지, 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는지에 대해 개정된 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 규정을 중심으로 정리해보겠다.
상임법은 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 보상하도록 강제하는 것이 아니라, 임차인이 임차인 자신이 주선한 신규 임차인과 권리금 계약을 하고 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하지 않도록 의무를 부과하며, 임대인이 의무 위배시 임차인에게 손해배상을 하도록 규정하고 있을 뿐이다(상임법 10조의 4)
따라서, 상가건물이 철거 또는 재건축되는 경우에는, 임차인이 기존 건물에 대해 신규 임차인을 주선하고 권리금계약을 체결할 수 없으므로, 임대인이 권리금 수수 방해행위를 하였다고 보기 어렵고, 상임법에 별다른 규정이 없으므로, 결국 임차인은 임대인에게 권리금 보상을 요구할 수 없다.
임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에, 임대인은 상임법에 규정된 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며, 이 경우 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 본다. 또한, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다(상임법 10조).
그런데, 상임법 10조 1항 7호는 임대인이 상가건물의 철거 또는 재건축을 이유로 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 규정하고 있다.
즉, △임대인이 임대차계약 체결당시 임차인에게 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 △건물이 노후·훼손 또는 그 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 △다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등은 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것이다.
따라서, 상가건물이 철거 또는 재건축되는 경우에는, 상임법에 규정된 위와 같은 사유에 해당하는지를 살펴야겠다. 만일 상가건물이 철거 또는 재건축되는 경우라도 상임법에 규정된 위와 같은 사유가 아니라면, 임차인은 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있고, 임차인은 최대 5년간의 임대차기간을 보장받을 수 있을 것이다.
