[부동산전문변호사 김용일] 지난해 5월 13일 개정된 상가건물임대차보호법(상임법)은 법 개정 당시 존속 중인 임대차 또는 향후 계약하는 임대차에 대해 임대인(건물주)이 임차인(세입자)의 권리금을 보호하도록 했다. 만일 임대인이 이를 위반해 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있다. 이번 시간에는 이와 관련해 상임법의 권리금 규정을 중심으로 살펴보겠다.
권리금이란 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 △영업시설 △비품 △거래처 △신용 △영업상의 노하우 △상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금이나 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻한다.
상임법 개정 당시 존속 중인 임대차 또는 향후 계약하는 임대차의 경우, 건물주는 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 종료시까지 해서는 안되는 방해행위를 정해놓았다. 우선 세입자가 권리금 계약에 따라 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하면 안된다. 이를 어기고 세입자에게 손해를 끼치면 건물주가 배상할 책임이 있다.
법에서 규정한 방해행위의 유형은 다음과 같다. 세입자가 주선한 예비 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 행위. 또 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 세입자가 주선한 예비 신규임차인에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액 등과 비교해 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위. 그 밖에 ‘정당한 사유’ 없이 예비 신규임차인과 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위 등이다.
반면 건물주가 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유도 있다. 세입자가 주선한 예비 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우. 예비 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있을 때. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우. 세입자가 선택한 신규임차인이 세입자와 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이다.
세입자가 권리금 회수를 방해받아 건물주에게 손해배상청구를 할 때 손해배상액은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 액수 중 낮은 금액을 한도로 한다. 세입자가 건물주에게 권리금 회수와 관련된 손해배상청구는 임대차 계약이 끝난 날부터 3년 이내에 해야 한다.
